사회초년생들에게 부동산만큼 긴장되지만, 막상 많은 준비를 하고 가더라도 눈치를 보느라 아무것도 못하는게 또 있을까?
그만큼 집주인과의 관계가 중요하고, 나이를 먹는다 하더라도 빌라에서 아파트로 가면 또 어려운게 부동산 계약이다.
어렵게 계약했어도, 보통 2년 뒤 계약 종료시점에 나와 집주인의 상황에 따라 연장/종료/신규 계약을 진행하기 위한 눈치싸움이 시작된다.
물론 대부분 집에 들어와 사는 임차인을 위해 법이 되어있지만, 그래도 스무스한 계약을 원한다면 내 권리와 집주인의 권리를 명확하게 이해하는것도 좋을 수 있다.
결국 서로 웃을수 없는 상황이라면, 지피지기 백전백승이 아닌가?
부동산 계약 연장 세가지
먼저 간단한 표로 아래 설명할 세가지 계약에 대해 알아보도록 하자.
1. 묵시적 갱신과 2.합의 갱신은 오래전부터 이뤄지던 계약 방법이었어서 어른들에게는 익숙한 계약이겠지만,
사회 초년생들은 무엇이 나에게 유리한 계약인지 이해하는것이 중요하다.
| 중도해지/수수료 여부 | 계약갱신 청구권 사용 여부 | 계약금 변동 여부 | 갱신 방법 | |
| 1. 묵시적 갱신 | - 중도해지 가능 - 집주인 부담 |
청구권 미사용(유지) | 유지 | 계약만료 2개월 전까지 집주인(임대인)의 의사표시 없는 경우 |
| 2. 합의 갱신 | - 합의 해지 - 보통 세입자 부담 |
청구권 미사용(유지) | 증액/감액 둘다 가능 | 전화/문자 등으로 의사소통 |
| 3. 계약갱신 청구권 | - 중도해지 가능 - 집주인 부담 |
청구권 사용(소멸) | 일반적으로 증액 (5%) |
세입자가 갱신청구권 활용 의사 표시 |
1. 기본 개념
임차인, 즉 "나"는 계약할때 알아두어야 하는 몇 가지 중요 포인트가 있다.
반드시 적용되는 것은 아니지만, 간단하게 순서대로 확인하면서 유리한 위치에서 계약할수 있는 적절한 계약을 알아보도록 하자.
첫 번째로, 나는 계약 종료시점에 나갈것인가? 아니면 새로운 계약을 해야 하는가?
→ 새로운 계약은 1,2,3번 계약에 모두 해당한다. 그렇다면 이글을 끝까지 읽어야 한다는 의미이다.
두 번째로, 새로운 계약에 돈이 추가로 드는가? 오히려 돌려 받아야 하는가?
→ 돈을 일부 돌려 받아야 한다면(집값 하락), "2. 합의 갱신"
→ 추가로 돈을 줘야 한다면(집값 상승), "3. 계약갱신 청구권"
→ 받을 돈도 줄 돈도 없는 계약이라면, 가급적 이면 "1. 묵시적 갱신"으로 가자
세 번째로, 집값이 떨어져서 내가 돈을 받을수 있는 상황이지만, 확실하진 않은데 재계약 기간 내에 이사갈 확률이 높다
→ 그럼 당장에 돈을 받는 "2. 합의 갱신" 보다는 "1. 묵시적 갱신"이 유리할 수도 있다. .
사실 필자가 생각했을때 보편적인 상황이라는 가정하에 작성하였지만, 개인 부채상황과 집주인과의 관계 등 다양한 것을 고려했을때 변수는 너무 많다.
두 번째로, "계약갱신 청구권"의 개념이다.
이는 집값이 막 상승하던 시기에 집주인이 재계약 시점에서 말도안되게 계약금을 올리는 것을 방지하여, 세입자가 보다 안정적인 생활을 할 수 있도록 국가가 법으로 정한 제도이다.
계약한 집에서 1회 사용 할 수 있으며, 보통 2년 추가 계약기간동안 계약금을 최대 5%만 증액할 수 있다.
(매우 세입자에게 유리한 제도이다)
세 번째로, 집주인과의 문자 / 전화는 모두 계약의 효력을 가질수 있다. 특히 계약종료시점에 이뤄지는 어떤 문자나 전화도 저장해두도록 하자.
1. 묵시적 갱신
묵시적 갱신이란, 계약 종료 시점기준 2개원 전까지 집주인이 새로운 계약에 대한 언급이 없을경우 발생된다.
즉, 계약기간이 2개월 미만으로 남은 시점에서 기존 계약과 다른 조건을 제시한다면, 임차인의 판단하에 거절이 가능하다는 이야기이다.
여기서 중요한 포인트는 묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 조건을 많이 가지고 있다.
먼저, 집값이 많이 상승하더라도 계약금을 5%이내에서 증액하여 계약하도록 한, "계약갱신 청구권"을 사용하지 않은것으로 간주한다. 즉, 3~4년차 거주를 뛰어넘어 5~6년차 거주에 사용할 수 있게 된다.
또, 계약이 2년 갱신기간동안 다른집으로 이사를 가더라도 부동산 비용을 내가 내지 않는다.
(물론, 3개월 이내에 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다.)
예전에는 집값변동이 크게 없거나, 부동산에 복비를 내기 싫은 집주인들이 썻던 방식이고, 집값이 상승하는 곳에서는 절대 일어나지 않는 계약중에 하나다.
보통 집값이 하락하는 요즘같은 시기에 집주인도 돌려줄 돈이 없어 세입자 눈치를 보고 있고, 세입자도 그 돈을 받기 위해 재계약을 해서 굳이 부동산 비용을 내가 짊어지기 싫을때 사용한다.
그래도 집값이 하락하니까 연락안오겠지!! 라고 생각하지 말고, 집값이 하락하는 추세에도 "묵시적 갱신"이 싫어서 세입자에게 "계약갱신 청구권"을 사용하라고 요구할 수 있다.
그러니까 미리 3~4개월 전에 부동산에 가서 내가 집주인에게 요구해 받을 수 있는 돈과 주변에 빈 집을 미리 확인해두는 것이 협상할때 유리하다.
2. 합의 갱신
신규계약과 크게 다르지 않다. 임대인과 임차인이 특정 이유로 새롭게 계약을 했기 때문에 계약서 새롭게 쓴다고 생각하면 된다.
당연히 새 계약이기 때문에 "계약갱신 청구권"은 세입자가 한번을 사용할 수 있게 되나, 부동산 비용은 새계약을 하도록 만든 당사자가 지불해야 한다.
다만, 집주인 입장에서 2년내에 아무때나 나갈수 있다는 불안감으로 부터 해방되기 위하여 아무 변동이 없더라도 부동산에 돈을 주고서라도 합의 갱신을 하는 경우가 있다.
기존에는 거의 발생하지 않았다. 이유는 집값이 상승했을때 올려달라는 계약금을 그대로 계약해주는 임차인은 없을거고, 굳이 가격변동이 없는데 복비를 내면서 재계약을 하는 경우는 드물기 때문이다.
유일한 경우라면, "계약갱신 청구권"을 사용한 세입자가 다른 대안이 없어 그동안 올리지 못한 계약금을 다 지불하면서 까지 기존집에 살아야 하는 경우?
그런데 요즘 처럼 집값이 내려가는 경우는 다른 이야기다. 임차인이 돌려달라는 계약금을 기존 금액대비 5%이내로 제한하는 임대인을 위한 법은 없기 때문이다.
그래서 돌려달라고 요청한 경우에는 재계약(합의 갱신)을 진행하고 새롭게 계약이 시작되지만, 부동산 비용은 세입자가 낸다.
3. 계약 갱신 청구권
세입자의 안정적인 주거를 확보하기 위해 무분별하게 집값을 올리는 것을 방지하고자 만든 법에서 정한 세입자 권리이다.
간단하다. 특별한 예외조건*을 제외하고 세입자가 원하면 기존 계약기간(보통 2년) 만큼 더 살게 해줘야 하고 계약금은 기존 금액에 5%이내로만 제한한다. 그리고 부동산 비용도 집주인이 내야 한다.
* 예외사항은 임차료를 연체했거나, 계약조건에 거짓이 있는경우, 집을 파손한 경우, 동의 없이 재임대(airbnb 등)한 경우, 재건축 등으로 철거대상 건축인 경우, 마지막으로 집주인이 해당 집에 거주하는 경우
여기서 주 갈등은 계약해지권을 가진 세입자가 "계약 갱신 청구권"을 행사한 2년내에 나가는 경우이다.
집주인은 갑작스럽게 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 한다.
물론 법적인 소송으로 가면 다른 경우가 간혹 있다지만, 아주 특별한 경우가 아니라면 집주인에게 득이 되는게 없는 계약이다.
과거 1년에 몇십프로씩 오르던 시절에는 이런 이유로 계약갱신청구권은 임대인 입장에서는 빠르게 소모시키고 싶은 권한인 것이다.
그러나 요즘같이 집값이 그대로이거나 내려가는 경우에는 집주인이 함부로 "계약 갱신 청구권"을 써달라 할수 없는 이유는, 삔또가 나간 임차인이 주변에 비슷한 시세의 집이나 더 싼 곳으로 가버리면 집주인이 더 힘들어지기 때문이다.
그래서 앞서 말했듯이 3~6개월 전에 미리 주변 상황을 파악해두라고 설명한 것이다.